Si rentas una parte de tu casa a un inquilino y recibes $800 al mes, debes reportar los ingresos de alquiler y los gastos asociados en tu declaración de impuestos.
1. Reporte de ingresos y gastos en el IRS
Formulario que se usa: Schedule E (Formulario 1040)
Debes reportar los ingresos y gastos de alquiler en el Schedule E (Supplemental Income and Loss) del Formulario 1040.
- Ingresos → Reportas el total del alquiler recibido en el año.
- Gastos → Puedes deducir una parte proporcional de ciertos gastos asociados con la casa.
2. Cálculo del porcentaje de uso de la vivienda
Cuando rentas solo una parte de tu casa, los gastos deducibles deben calcularse en proporción al área utilizada por el inquilino.
- Ejemplo de cálculo del porcentaje de la casa rentada:
- Supongamos que la casa mide 2,000 pies cuadrados.
- El inquilino usa 500 pies cuadrados.
- Porcentaje de la casa rentada: 5002000=25%\frac{500}{2000} = 25\%
- Puedes deducir 25% de los gastos de la casa.
3. Gastos deducibles
Solo puedes deducir gastos relacionados con la parte rentada de la vivienda. Los gastos deducibles incluyen:
| Gasto | Monto total anual | Porcentaje asignado (25%) | Deducción permitida |
|---|---|---|---|
| Hipoteca (intereses) | $10,000 | 25% | $2,500 |
| Impuestos a la propiedad | $4,000 | 25% | $1,000 |
| Seguro de vivienda | $1,200 | 25% | $300 |
| Servicios (agua, luz, gas, internet) | $2,400 | 25% | $600 |
| Mantenimiento y reparaciones | $1,000 | 25% | $250 |
| Depreciación de la casa (sobre 27.5 años) | $5,000 | 25% | $1,250 |
| Total de gastos deducibles | – | – | $5,900 |
Ejemplo de cálculo del ingreso neto
- Ingresos de alquiler recibidos en el año → $800 x 12 = $9,600
- Menos gastos deducibles → $5,900
- Ingreso neto de alquiler reportado en el Schedule E → $3,700
4. Procedimiento para reportar en Schedule E
Paso 1: Reportar los ingresos
- Línea 3 → Ingresos brutos de alquiler: $9,600
Paso 2: Reportar los gastos deducibles
- Línea 12 → Intereses de la hipoteca: $2,500
- Línea 16 → Impuestos a la propiedad: $1,000
- Línea 17 → Seguro: $300
- Línea 19 → Servicios públicos: $600
- Línea 18 → Mantenimiento y reparaciones: $250
- Línea 20 → Depreciación: $1,250
- Línea 26 → Total de gastos deducibles: $5,900
Paso 3: Calcular el ingreso neto de alquiler
- Línea 26 → Ingreso neto de alquiler: $3,700
- El ingreso neto se transfiere a la línea 5 del Formulario 1040 como parte del ingreso total sujeto a impuestos.
5. Consideraciones adicionales
¿Es necesario pagar impuestos trimestrales?
Si no tienes retenciones suficientes en tu cheque de nómina o ingresos, podrías necesitar hacer pagos de impuestos estimados trimestrales utilizando el Formulario 1040-ES.
¿Cómo afecta esto a la venta de la casa?
Si vendes la casa en el futuro, podrías tener que ajustar el cálculo de la ganancia de capital, ya que la parte de la casa rentada no calificará para la exclusión completa de impuestos en la venta.
¿Puedo usar la deducción del hogar principal?
Solo si rentas la casa menos de 14 días al año, los ingresos no son imponibles.
Resumen final
- Reporta los ingresos y gastos en el Schedule E del Formulario 1040.
- Calcula el porcentaje de la casa rentada y aplica ese porcentaje a los gastos.
- Deduce gastos como impuestos, hipoteca, seguro, servicios y depreciación.
- El ingreso neto de alquiler se suma a tus otros ingresos y puede estar sujeto a impuestos.
- Considera pagos trimestrales y el impacto en la futura venta de la casa.